‘Onderhoud, het vergeten onderwerp van de asset manager’ was de prikkelende titel van de goedbezochte herfstbijeenkomst die op 21 november 2023 plaatsvond bij de ASRE in Amsterdam. Dennis Pronk en Marco Beekman van Wij Consultancy verzorgden de inleiding en legden een tweetal cases voor. Als je kijkt naar het geld dat omgaat in het onderhoud en het belang daarvan voor de tevredenheid van de huurder, verdient het onderwerp meer aandacht van de assetmanager, zo betoogde Pronk. Vooral de keuzen die worden gemaakt bij het opstellen van de onderhoudsbegroting zijn bij uitstek een onderwerp voor assetmanagers en onderhoudsmedewerkers om te bespreken. Per complex moet een onderhoudsvisie worden opgesteld. Dat gaat verder dan een label op het complex plakken als 'doorexploiteren', 'verkopen' of 'slopen'. In die visie geef je aan welke technische kwaliteit je nastreeft, welke verduurzamingsmaatregelen gewenst zijn en op welke termijn je die wilt realiseren. Daarnaast is het van belang het gesprek te voeren over het al dan niet onderbrengen van onderhoudsmaatregelen in een verbeteringsingreep en de timing daarvan. De uitkomst daarvan heeft invloed op de omvang van de operationele kasstromen en de investeringen en dus ook op de ontwikkeling van de financiële ratio’s. Naast deze zaken op tactisch niveau, is het belangrijk om op strategisch niveau doelstellingen voor de technische kwaliteit van het bezit en de verduurzamingsambities van de corporatie vast te leggen. Pronk plaatste kanttekeningen bij het gebruik van gemiddelde conditiescores van een complex als maatstaf voor de technische kwaliteit. Sommige bouwdelen kunnen afwijken van het gemiddelde en vragen soms al direct om onderhoud. De omvang van het gebrek is dan niet zichtbaar in de conditiescore en dat is in de praktijk wel relevant om maatregelen op te nemen in de onderhoudsbegroting. Qua organisatie constateert Pronk dat de onderhoudsafdeling nog te vaak vanaf een eigen eiland opereert. In essentie moet de hele achtbaan van het beleid worden doorlopen. In de praktijk werken uitvoering en het tactische en strategische niveau onvoldoende met elkaar samen. Meer afstemming met de afdeling Wonen en de assetmanager draagt bij tot een beter gedragen eindresultaat en een meer focus op de doelstellingen van de organisatie. Tot slot kregen de deelnemers nog twee cases voorgelegd door Beekman. Deze waren gebaseerd op voorbeelden die Wij Consultancy in de praktijk tegenkomt. De terugkoppeling werd plenair besproken. Deelnemers werd gevraagd of er behoefte is aan een vervolg op het thema onderhoud. Zo op het eerste gezicht lijkt die behoefte aanwezig. Dit pakken we als VVAW op. Afsluitend had de ASRE nog een borrel en hapjes geregeld waar nog even gezellig werd bijgekletst door alle deelnemers.
