De rol van assetmanagers bij woningcorporaties verandert in rap tempo. Van rendementsberekeningen en investeringscoördinatie naar een totaalsturing van de hele portefeuille. De Amsterdam School of Real Estate ontwikkelde daarom de nieuwe opleiding ‘Strategische Exploitatie van Woningen’, die in september van start gaat. Die is hard nodig. Strategie en samenwerking zijn cruciaal geworden, vertellen adviseur Duco Bodewes en manager Asset- en Transactiemanagement Willem Debets van Ymere in een webinar (zie hieronder) van een half uur. Hoe gaan corporaties om met de stapeling van ambities en opgaven? Duco Bodewes: “Bij corporaties staat veel druk op de productie, de stenenkant. Neem zaken als verduurzaming of ESG. Tegelijkertijd liggen er ook grote exploitatievraagstukken. Assetmanagers kijken tegenwoordig ook hoe zij een wijk op een hoger niveau kunnen brengen. Niet alleen door in vastgoed te investeren, maar ook door in de exploitatie te sturen.” Wordt het lastiger om op alle ambities te scoren? Willem Debets: “Om op één ambitie te scoren lukt nog wel, maar op allemaal is een uitdaging. Het zijn vakinhoudelijk interessante tijden. Maar ik maak mij zorgen door alle ambities die over ons worden uitgestort. Minder inkomsten, meer kosten, maar meer ambities. Dat is spannend en ingewikkeld.” Bodewes: “Bij de vorige woningcrisis tien jaar geleden werd assetmanagement bij woningcorporaties geïntroduceerd. Voor het eerst werd op rendement gestuurd. De stapeling van ambities dwingt corporaties nu weer stappen te zetten in de professionalisering van de vastgoedsturing, bijvoorbeeld in de samenwerking met marktpartijen." Sluiten ambities elkaar niet ook deels uit? Debets: “Uitsluiten niet, maar tegenspreken doen zij elkaar wel. Assetmanagemers streven naar een optimum in het bereiken van alle ambities. Natuurlijk is dat er, maar het bereiken vergt veel professionele sturing, kennis en inzicht. Aan de menskant vraagt het veel in de communicatie tussen partijen en interne afdelingen." De onrust op de woningmarkt helpt daarbij waarschijnlijk niet … Debets: “Ook in de exploitatie stijgen de kosten door inflatie, hogere lonen, terwijl processen complexer worden. Tegelijk moeten we het met gemiddeld lagere huren doen. Bij ons is twintig procent van de woningen teruggebracht naar 575 euro in de maand, maar de kosten lopen wel door. Dit vergroot het belang van overzicht. Maar valt er nu echt wat bij te sturen als er al zoveel vastligt? Kun je inzicht krijgen in rendementen, waardoor je beter kunt sturen? Dat is de puzzel van de assetmanager." Bodewes: “Het betekent meer aandacht voor de exploitatieportefeuille, kan die zich op lange termijn bedruipen? Complexstrategieën veranderen tegen het licht van het nieuwe huurbeleid. Je moet onderhoud plegen, maar tegen welke kosten en is daarin differentiatie mogelijk? Corporaties hebben veelal nog weinig inzicht in het bruto-nettotraject.” Is verduurzamen makkelijker, nu woningbouwers minder druk zijn met bouwen? Debets: “Ze bellen tegenwoordig wel vaker om werk. Voorheen had je aanbestedingen met maar één partij. Ook bewoners staan nu in de rij voor verduurzaming, we hebben maar één of twee complexen waar we de wettelijk verplichte zeventig procent instemming niet hebben gehaald. De eisen worden hoger, de tijdsdruk vanuit wetgeving en bewoners neemt toe. Terwijl de business case van verduurzaming op geen enkele manier rendabel te krijgen is. We willen de schaarse middelen optimaal verdelen, de total cost of ownership op termijn omlaag brengen. Maar makkelijk is dat niet.” Wat vraagt dit van corporaties en medewerkers? Bodewes: “Voorheen ging tachtig procent van de tijd van assetmanagers bij corporaties naar investeringsvraagstukken, nieuwbouw dus. Terwijl de exploitatie van de bestaande portefeuille veel belangrijker is. Er gaat veel meer geld in en er vliegt ook meer geld uit. Als je daarin verbeteringen wilt aanbrengen, krijg je als assetmanager te maken met collega’s van andere afdelingen als Verhuur, Onderhoud, Mutaties. Die afdelingen zijn heel operationeel bezig. Dan is het lastig uit exploitatieperspectief een tactisch-strategische gesprek te voeren over het verbeteren van een wijk. Die afdelingen werken niet per se heel goed met elkaar samen, dus daarin heeft de assetmanager iets te doen.” Hoe ervaar jij dit, Willem? Debets: “Daar hadden we het eerder over met elkaar. Ik zei toen tegen Duco dat ik het best moeilijk vind mijn mensen mee te krijgen. Heb je het net aan persoon nummer tien uitgelegd, steekt persoon één zijn vinger weer op. Het gaat er niet om of je de spullen op orde hebt of je strategie, het gaat over je mensen meekrijgen, vertrouwen hebben in elkaar. Je moet niet onderschatten wat je als assetmanager in dit proces betekent. De assetmanager kijkt vanuit het proces naar buiten en vindt de stappen die moeten worden gezet heel logisch. Maar voor anderen is dat niet zo. Dan komt het erop aan alle kikkers in de kruiwagen te houden. Daarbij heb je niets aan een gestrekt been. Het moet komen uit een duurzame relatie, vertrouwen en weten wat er speelt bij collega’s.” Bodewes: “Dat vraagt een andere instelling van assetmanagers, zo zie ik bij de corporaties waar ik werk. Je moet niet alleen investeringen kunnen managen, het gaat ook om je persoonlijke ontwikkeling, hoe je optreedt. Assetmanagers zitten dicht tegen de top van het bedrijf, willen zij de organisatie verbeteren dan komt het echt op hen aan. Hun rol is anders dan tien jaar geleden, toen het draaide om een goed startdocument typen en discontovoeten ontleden.” Is de organisatie van de exploitatie dan het belangrijkst? Debets: “Er zijn allerhande theoretische modellen, die zijn ook belangrijk. Maar bij het doen komt het aan op je persoon. Je kunt achter je gesloten deur gelijk hebben, maar je moet op de werkvloer ook gelijk krijgen. Dat neemt niet weg dat je wel eerst moet weten wat je wilt en moet monitoren hoever je daarin bent en of je moet bijsturen. Corporaties kunnen hierin veel van elkaar leren. Bij Ymere hebben we bijvoorbeeld prima in beeld op welke complexen we leeglopen en op welke we dagelijks winst draaien. Maar of we daar ook iets mee doen? Nou nee, te weinig. In die laatste complexen zit het gratis geld dat we nu zo missen.” Duco, jij maakte een jaar geleden een rondgang langs bestuurders van grote en kleine corporaties. Wat zijn de huidige learnings? Bodewes: "Overal waar ik kwam zag ik eerste vingeroefeningen. Voor assetmanagers is het juist interessant met collega’s te kijken naar die niets-aan-de-hand-complexen in de portefeuille. Daarnaast is doorstroming een instrument dat strategisch veel op gang kan brengen. Bij Wonen Breeburg zijn op 1 juni dit jaar vijf assetmanagers begonnen die zich volledig richten op exploitatiesturing en ze zitten nu al ramvol met werk. In Zuid-Limburg werk ik met organisaties in wijken waar de helft van alle woningen zijn vernieuwd, maar de leefbaarheid is nog even slechts als daarvoor. Daar ontstaan nu voorbeelden van hoe je daar wel aan de slag moet gaan.” Een kijkersvraag: “Is de strategie wel altijd bij de operatie voldoende bekend?” Debets: “De assetmanager vertaalt de strategie naar de praktijk. En – als het goed is – de praktijk naar de strategie." Hoe pak je dat zelf aan bij Ymere? Debets: “De assetmanager brengt de strategie van het hoofdkantoor, via de regio naar de wijk. En stuurt daarbij op de totale strategie. In de praktijk betekent dat vaak twee stappen vooruit, één stap terug.” Bodewes: “De portefeuillestrategie moet handvatten bieden voor het maken van duidelijke keuzes. Maar dan moet wel duidelijk zijn wie waarvoor verantwoordelijk is. Als het antwoord op die vraag niet helder is, dan heeft zo'n corporatie nog stappen te zetten.” De Amsterdam School of Real Estate (ASRE) biedt een nieuwe opleiding Strategische exploitatiesturing aan. Wat leren assetmanagers daar? Bodewes: “De opleiding wordt gegeven door docenten met praktijkvoorbeelden, successen én mislukkingen. Daar leer je natuurlijk het meest van. En we kijken naar assetmanagement zoals dat in andere bedrijfstakken wordt toegepast en wat corporaties daarvan kunnen leren. Deelnemers worden bovendien in groepjes aan het werk gezet om enkele ideeën uit te werken en aan elkaar te presenteren. Het handboek ‘Exploitatiesturing in vijftig praktisch voorbeelden’ is er nog niet. Dat maakt het zo interessant – het is nog geen uitgekauwd onderwerp.” Kijk hier het webinar terug: Wie? Duco Bodewes is zelfstandig adviseur, sparringpartner en coach voor directies van woningcorporaties, institutionele vastgoedbeleggers en andere marktpartijen. Willem Debets is manager Asset- en Transactiemanagement bij woningcorporatie Ymere in Amsterdam. Moderator Johannes van Bentum is manager contentmarketing bij de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Foto's: Johannes van Bentum
