MN en abcnova namen vijftig AAAMRE-leden virtueel mee langs de lessen opgedaan in de herontwikkeling van het voormalige V&D-pand in Eindhoven. Een theoretische blik op retail, de trends en de impact van corona. Halverwege het webinar Binnenstedelijke herontwikkeling grootschalige retail worden de presentaties onderbroken voor een filmpje. Projectleider John van Geffen neemt de deelnemers aan het webinar in elf minuten mee op locatie. Zijn verhaal begint hij voor de winkel van Distrikt Nørrebro in de Marktstraat in het kernwinkelgebied van Eindhoven, op korte afstand van het pand. Hij vertelt over de herontwikkeling van van het voormalige V&D-pand dat door het faillissement van de winkelketen leeg kwam te staan. Even later staat hij in het oudste deel van het gebouw, dat mede door de aanwezige trappenhuizen en de kolommenstructuur niet geschikt is voor hergebruik. Hij moet bijna schreeuwen om boven het lawaai van de slopers uit te komen. Weer een moment later staat hij buiten in de zon voor een berg puin. De rust is weergekeerd. Hij legt uit dat de communicatie met de omgeving van het grootste belang is. Als mensen weten dat er overlast is en hoe lang, dan hebben zij er eerder vrede mee dan wanneer zij geen idee hebben hoe lang zij in het stof en het lawaai zitten. Het filmpje met projectleider Van Geffen toont duidelijk het verschil tussen fase 1 en fase 2 in de herontwikkeling van het gebouw. Het tweede bouwdeel wordt tot de grond toe afgebroken, terwijl van fase 1 het betonnen skelet overeind blijft. De structuur laat zich goed opnieuw indelen. Het betonnen staketsel met de sporen van de ruwhouten bekisting zal later door de nieuwe glazen gevel zichtbaar zijn, vertelt Van Geffen. Trackrecord in retailprojecten Het herontwikkelingsproject wordt geleid door adviesbureau abcnova, in opdracht van assetmanager MN, dat op zijn beurt weer optreedt namens het Pensioenfonds Metaal en Techniek (PMT). Het adviesbureau heeft een track record in de (her)ontwikkeling van retailprojecten. Zo is het betrokken bij de herontwikkeling van de Westfield Mall of the Netherlands in Leidschendam, de ontwikkeling van Utrechts tweede stadscentrum Leidsche Rijn Centrum en de herontwikkeling van het V&D-pand aan de Kalverstraat in Amsterdam. “Pensioenfondsen zijn beleggers, geen ontwikkelaars”, stelt Renate Beekhuis, bij MN verantwoordelijk voor de retailportefeuille, waarvan het V&D-pand onderdeel uitmaakt. Toch kan een pensioenfonds voor ontwikkeling kiezen, zeker als het een aantrekkelijk rendement oplevert. Hier gaat het om een gedeeltelijke functiewijziging, van retail naar kantoren en woningen. In fase 1 keert retail terug op de begane grond, met op de bovenetages kantoren. Fase 2 krijgt - afhankelijk van wat er mogelijk blijkt binnen de wensen van de gemeente - woningen, of eenzelfde programma als fase 1. Project moet opknipbaar zijn Omdat pensioenfondsen geen ontwikkelaars zijn, moet het project ook opknipbaar zijn, legt Beekhuis uit. “Wij vragen forse investeringsbijdragen voor de verschillende fasen. Als we ontdekken dat het te lastig wordt, moeten we het object - mogelijk ook in delen - kunnen verkopen. We mogen onze opdrachtgevers nooit voor voldongen feiten plaatsen, er moet altijd een weg terug zijn.” Na het leegkomen van het pand begin 2016 moest er sowieso een plan worden ontwikkeld. “Ook als je besluit te verkopen, moet je weten wat je te verkopen hebt. Na de keuze voor ontwikkeling werd abcnova in de arm genomen, om de relatief kleine vastgoedafdeling van MN niet te veel te belasten.” Een belangrijke eis van de gemeente was het terugbrengen van een representatieve gevel, vertelt Piet Hein Erdman MRE (jaargang 2006-2008), bij abcnova eindverantwoordelijk voor alle projecten in commercieel vastgoed. “Het gebouw staat op een prominente plek in de binnenstad. Het pand wordt duurzaam en toekomstbestendig.” De stedenbouwkundige van Eindhoven - de Rotterdamse architect Winy Maas - wilde vasthouden aan de zogeheten ‘Eindhovense laag’, waardoor het pand zelfs deels verlaagd moest worden. Herontwikkeling is zoektocht Het plan voor herontwikkeling begon als zoektocht. Het oudste deel van pand dateert van 1908, door opeenvolgende toevoegingen ontstond een ratjetoe. Er werden verschillende opties tegen het licht gehouden. “We hebben zelfs nog naar een bestemming als hotel gekeken”, vertelt Erdman. De wens van de gemeente om woningen in de binnenstad toe te voegen, bracht de hoogbouw in fase 2 in beeld. Die toren zou deels op het achtergelegen terrein van de Eindhovense Bioscope Maatschappij (EBM) staan. “Hoe het er precies uit gaat zien, weten wij nog niet. Maar we hebben een fallback-scenario.” Erdman heeft uit deze herontwikkeling voor zichzelf een aantal duidelijke lessen getrokken. “Leer eerst je klant goed kennen - in ons geval MN. Het gaat daarbij om de cultuur en structuur van het bedrijf. Zo heeft MN niet de status van fiscale beleggingsinstelling (FBI), wat van belang is voor de aanbestedingsstrategie. Een hotel paste niet in de fondsenstructuur van MN, daarom hebben wij dat plan snel laten varen.” Eindhovense laag bleek les Een andere les was de aandacht die het adviesbureau gaf aan het volledig helder krijgen van de eisen van de verschillende stakeholders, zoals de ‘Eindhovense laag’. "Door in vroeg stadium helder te hebben dat dit een hard gegeven was, konden we hierop tijd voortborduren." Een laatste les lag in de juistheid van de keuze van onderaannemers. Zo werd sloper M. Heeze gekozen op basis van zijn uitgebreide ervaring met binnenstedelijk slopen in Eindhoven. Van Rossum Raadgevende Ingenieurs werd gekozen als adviseur voor de constructie. “Zij denken in mogelijkheden - hoe kan wat je wilt net wèl, in plaats van net niet. Dat is belangrijk voor een pand van ruim een eeuw oud. Anders hadden wij bijvoorbeeld nooit vides kunnen opnemen in het plan.” Wetenenschappelijk intermezzo Retailexpert Michiel Boonen van de internationale vastgoedadviseur JLL verzorgde tijdens het webinar een - wat hij zelf noemde - ‘wetenschappelijk intermezzo’. Hij zette de belangrijkste trends in de retailsector op een rij en vertelde tussen neus en lippen door dat hij promotieonderzoek doet naar de combinatie van retail en supermarkten. De belangrijkste trends: Demografisch: bevolkingsgroei en toename van het aantal huishoudens. Daar bovenop vergrijzing en ontgroening - er zijn minder jongeren. Geografisch: jongeren trekken naar de steden, leidt tot krimp in de randprovincies. De economische structuur is steeds meer gecentreerd in de Randstad, met grote gevolgen voor de retail. Consumentengedrag: webwinkels zijn in opkomst, nu goed voor 15 procent van de totale retailomzet. Minder eigendom, meer diensten, denk aan Netflix. Het middensegment is met de warenhuizen verdwenen, consumenten gaan voor fast fashion òf premium merken. Technologie: M-commerce - wereldwijd wordt al 60 procent van alle aankopen op de mobiel gedaan, Azië spant daarin de kroon. Winkelketens: minder en kleinere vestigingen. Uniqlo kwam met 3.200 m2 aan het Damrak naar Nederland, huurt nu tweede vestiging van 900 m2 in Den Haag. Met maximaal vier winkels denkt het merk de Nederlandse markt te kunnen dekken. Weg met de eenheidsworst: Retailers introduceren méér merken onder de paraplu van één moederbedrijf. Covid-19: De gevolgen zullen volgens Boonen vooral tijdelijk zijn, zeker na het beschikbaar komen van een vaccin. De stad blijft het biotoop van jongeren en expats, een trek naar het platteland ziet hij niet ontstaan. “Support your locals een blijvend verschijnsel? Ik verwacht het niet. Maar: wonen in een kleine studio in de stad is verre van ideaal gebleken.”
