Verslag grachtentocht en Amsterdam CS in verbouwing

Na een natte zomer genoten een kleine dertig AAAMRE-leden van een gezellige boottocht door de grachten. Het schuifdak en de bierpomp waren open en ook werd er een hapje geserveerd. Veel studiegenoten grepen de gelegenheid aan om na afloop op de Zeedijk boven een Aziatische maaltijd bij te praten.

Amsterdam CS
Voorafgaand aan de grachtentocht gaf manager Projecten Remco Dijkmans van NS Stations een toelichting op de vijftien projecten die de komende jaren in het monumentale stationsgebouw van Amsterdam CS worden uitgevoerd. Het station wordt klaargemaakt voor de verwachte groei van het reizigersaantal van 200.000 naar 275.000 per dag.

Extra ruimte wordt gecreëerd door het aantal opgangen naar de perrons uit te breiden, de Oosttunnel te verbreden én door de huidige perrons te verbreden en te verlengen. Ook wordt er onder de oostelijke sporen een extra fietsenstalling gebouwd met plaats voor bijna negenduizend fietsen.

Vastgoedexploitatie is een kerntaak van NS Stations, legt Dijkmans uit. De bonussen binnen het bedrijf hangen af van slechts één ding: de stationsbelevingmonitor (in NS-jargon: de SBM). Dat is permanente klanttevredenheidsonderzoek waarin reizigers hun bezoek aan een station een cijfer geven. “Op veel stations is het aantal reizigers te laag om veel voorzieningen te kunnen bieden. Daar weet je dat je met schoon, heel en veilig, een kaartjesautomaat, wc en fietsenstalling nooit veel hoger zult scoren dan een 6,5. Maar op de 25 grootste van onze vierhonderd stations realiseren wij 95 procent van onze omzet en kunnen wij wel voorzieningen bieden.”

Kleine stations: afplakken
De kleinere stations zijn doorgaans verlieslatend. De twee kwartjes die een reiziger betaalt om de wc te gebruiken dekken nog niet eens de kosten van de tourniquet. “Geen probleem”, zegt Dijkmans, “We doen het voor de SBM”. Wat? Dus NS Stations boekt op 375 plekken in het land verlies? Als Dijkmans dat bevestigt, roept de zaal spontaan “Sluiten!” en “Afplakken!”.

Dijkmans toont wat mooie platen van flitsende stationsgebouwen als Rotterdam Centraal en fraaie bouwputten bij Ede-Wageningen en station Groningen. Tot voor kort werden grote stationsprojecten betaald door het ministerie, nu is de kas daar leeg. Tegenwoordig moeten gemeenten en provincies in de buidel tasten voor dergelijke projecten. Als een project uitloopt en er moet vijftig miljoen euro worden bijgelegd, zoals in Ede-Wageningen, is dat een substantiële tegenslag voor de gemeentebegroting.

Sale-en-lease-back
Heeft NS Stations wel eens nagedacht over de sale-en-lease-back van stations, vraagt iemand. “Dat is allemaal heel leuk, tot we moeten verbouwen”, weet Dijkmans. De eigendomsverhouding binnen de bedrijven rond het spoor is al ingewikkeld genoeg. De stations zijn kadastraal opgedeeld tussen NS Stations en ProRail Stations. “We hebben onderling erfdienstbaarheden en opstalrechten. Zouden we voor bouwprojecten met nog meer eigenaren moeten overleggen, dan wordt het heel erg complex.”

Voorheen had NS Stations veel eigen ketens op de stations, zo exploiteerde het bedrijf er Burger Kings, Pizza Huts, Ritualswinkels en de zelfontwikkelde snackformule Smullers. Van die ketens moest afscheid worden genomen toen Den Haag aanstoot nam aan de haperende dienstverlening van NS. “Stop nou eens met hamburgers bakken en laat die treinen weer eens op tijd rijden”, parafraseert Dijkmans de opdracht die NS van de overheid kreeg. Van het NS-fastfood-imperium zijn alleen nog de zelf ontwikkelde pastaketen Julia’s en het in samenwerking met Ahold opgezette AH to Go over. Verder exploiteert het bedrijf nog Kiosken en zogeheten Huiskamers.

Tegenstribbelen
Bij grote verbouwingen was het handig om veel eigen ketens te hebben, die niet al te hard tegenstribbelden bij verplaatsing. Nu Amsterdam CS op de schop gaat, doet dat wel pijn. “De Hema – goed voor een miljoen aan huur – hebben we kunnen herplaatsen in de IJ-hal. Maar voor de goedlopende Starbucks ertegenover hadden wij geen ruimte vrij, die hebben wij moeten opzeggen.” De afgelopen jaren is NS Stations steeds handiger geworden in het sluiten van huurcontracten, vertelt Dijkmans. “Wij vragen altijd vooraf toestemming aan de kantonrechter voor contracten van vijf plus vijf jaar. Verder nemen wij verbouwingsclausules op, zodat we op grond van dringend eigen gebruik kunnen opzeggen.” Over een opzegging van een contract van dertig jaar geleden lopen nu juridische procedures. “Toen waren wij nog niet zo handig.”

Bij de vorige verbouwing van het station werden twee passages aangelegd die reizigers geen directe toegang bieden tot de perrons. Het idee was het creëren van noord-zuidverbindingen zonder OV-toegangspoortjes. In beide passages kwamen ook winkels. Hoe lopen die eigenlijk, vraagt iemand. Dijkmans formuleert voorzichtig: “Die passages zijn commercieel geen enorm succes. Eén van de twee doet het redelijk, daar zitten prima winkels. Maar de geprognosticeerde omzetten halen zij niet.”

Waardemodel
Voor de winkelruimten waarin NS Stations investeert, draagt het bedrijf bij naar de waarde die de ruimte in de exploitatie heeft. Dat is doorgaans ruimschoots meer dan de kosten van de bouw. “Het overige dragen wij bij aan het project om het station verder te kunnen verbeteren. En daarmee de SBM. Dat noemen wij het waardemodel.” De investeerder vestigt een opstalrecht voor veertig (op Amsterdam CS) of zelfs vijftig jaar (zoals op Amsterdam-Zuid). Wordt er verbouwd, dan wordt er over dat opstalrecht afgerekend. In de Westtunnel worden nu trappen gemaakt waar eerst winkels waren. “We geven het opstalrecht tegen betaling terug. Ik heb er namelijk ooit wel voor betaald.”

Programma

16.30 uur: ontvangst

17.00 uur: presentatie Remco Dijkmans (NS Stations)

17.45 uur: lopen naar boot

18.00 uur: start AAAMRE-netwerkboottocht

20:00 uur: einde AAAMRE-netwerkboottocht