Om potentiële studenten een voorproefje te geven van het studeren aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), verzorgde docent en research fellow dr. Martijn Dröes van de ASRE tijdens de open avond op 21 maart een speedcollege over de invloed van windmolens en zonneparken op woningprijzen. Speedcollege: Invloed windmolens op woningprijzen Klimaatrisico’s en vastgoed: een inleiding Droës start het speedcollege met de vraag waar de aanwezigen aan denken bij klimaatrisico’s en vastgoed. Verschillende risico’s worden direct genoemd, waaronder overstromingen, natuurbranden, waardevermindering van woningen en funderingsproblemen. “Jullie hebben een breed beeld van wat klimaatrisico’s zijn”, bevestigt Droës. “Wat we gaan doen is inkaderen en dan toespitsen, we gaan inzoomen op windmolens, zonneparken en woningprijzen.” Risico’s meten en beheren essentieel Droës vervolgt: “We gaan even terug naar de basis van vastgoed. Vastgoed is meer dan alleen gebouwen. Het vertegenwoordigt een breed scala aan tastbare activa. Het omvat woningen, kantoren, winkels en meer. Vastgoed vormt een immense assetklasse, met een totale waarde van 380 biljoen euro. Dit overtreft zelfs de gecombineerde waarde van aandelen en schulden wereldwijd en is bijna vier keer zo groot als ons totale wereldwijde inkomen. Het is een van de grootste assetklassen, maar heeft geen volledig functionerende financiële markt, wat het meten en afdekken van risico’s bemoeilijkt.” “Het is dus essentieel om de risico’s te kunnen meten en beheersen, vooral als het gaat om klimaatgerelateerde risico’s. Hierbij onderscheiden we fysieke klimaatrisico’s, zoals overstromingen en natuurbranden en transitierisico’s, zoals de impact van windmolens en zonneparken. Deze transitierisico’s ontstaan door initiatieven om de overgang naar een groene economie te versnellen, maar ook schade als waardevermindering van woningen.” Sterke groei van duurzame energieproductie Droës legt uit dat het beleid voor de bouw van windmolens is geworteld in internationale en nationale overeenkomsten, zoals het Kyoto-protocol en het EU-energiebeleid. “Deze hebben geleid tot een sterke groei van duurzame energieproductie. We zien dat nu ongeveer 13% van de energieproductie wereldwijd duurzaam is opgewekt. De belangrijkste bron is windenergie, 51% van die energieproductie.” Windmolens: zichtvervuiling, geluidsoverlast en slagschaduw “Hoewel velen streven naar duurzaamheid, lijken windmolens vaak minder welkom wanneer ze in de directe omgeving worden geplaatst. Dat is het zogeheten Nimby-effect: Not In My BackYard. Het is begrijpelijk dat mensen zich zorgen maken over de mogelijke negatieve effecten van windmolens op de waarde van hun woningen. Zichtvervuiling, geluidsoverlast en slagschaduw worden vaak genoemd als redenen voor bezorgdheid. Dit wordt beschouwd als een negatieve externe factor, waarvan de kosten vaak niet volledig worden meegenomen in besluitvormingsprocessen. Maar de plaatsing van windmolens kan een negatieve invloed hebben op de waarde van omliggende woningen, zoals blijkt uit ons onderzoek.” 2400 windturbines en data van NVM Dan begint Droës met het uiteenzetten van zijn onderzoek. “We hebben uitgebreid onderzoek gedaan naar het effect van windmolens op de woningwaarde, gebruikmakend van gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Onze analyse omvatte data over windmolens vanaf 2011, met 1800 windturbines in de oorspronkelijke dataset en nog eens 600 toegevoegd in een vervolgonderzoek in 2019. We hebben opgemerkt dat de turbines aanzienlijk in hoogte zijn toegenomen, met een gemiddelde hoogte van 60 meter in de oorspronkelijke dataset naar 130 meter in recentere gegevens.” Invloed zicht windmolens op woningprijzen “Windmolens werden voornamelijk geplaatst in gebieden waar de woningprijzen al gemiddeld 15.000 euro lager zijn en uiteraard hebben we hier rekening mee gehouden in onze studie. Het merendeel van de transacties vond plaats binnen een straal van 1 tot 2 kilometer van de windmolens, waarbij vooral het zicht op de windmolens de woningwaarde beïnvloedde. Dat betekent dat we vooral het effect van zicht op woningwaarde hebben gemeten. We hebben cirkels van 2 kilometer rondom alle windmolens getrokken voor onze analyse en deze vergeleken met een controlegroep op een afstand van 2 tot 3 kilometer buiten de cirkel om andere invloeden uit te sluiten.” Relatieve daling van de woningwaarde “Onze analyse resulteerde in een relatieve daling van de woningwaarde, berekend met de zogeheten difference-in-differences-methode. We corrigeerden hierbij voor factoren zoals het type woning (villa of appartement) of de aanwezigheid van snelwegen in de buurt, met behulp van regressiemethoden. Deze aanpak stelde ons in staat om het specifieke effect van windmolens op de woningwaarde vast te stellen, los van andere invloeden. Opvallend was dat maar liefst 80.000 woningen binnen een straal van 2 kilometer last hadden van een windmolen, een aantal dat in onze update van 2019 verdubbelde. Voor zonneparken pasten we een vergelijkbare methodologie toe met kleinere cirkels van minder dan 1 kilometer.” Een daling van gemiddeld 1,8% “Uit de onderzoeksresultaten blijkt een significant effect van windmolens op de woningwaarde. Binnen een straal van 2 kilometer is dit een daling van 1,4%, waarbij het negatieve effect sterker is voor woningen die dichter bij de molens staan. Dit effect neemt af buiten de 2-kilometerstraal. Opmerkelijk is dat de eerste windmolen in een gebied een grotere impact heeft op de woningwaarde dan de volgende. Dit suggereert dat het clusteren van windmolens gunstig kan zijn voor het beperken van negatieve effecten op de woningwaarde. In latere onderzoek werd een nog negatiever effect gevonden, met een gemiddelde daling van 1,8% binnen 2 kilometer, waarbij turbines groter dan 150 meter zelfs een woningwaardedaling van 5,4% veroorzaakten.” Zonneparken zorgt voor 2,6% daling woningwaarde “Wat betreft zonneparken”, vervolgt Droës, “blijkt uit onderzoek dat deze ook een negatief effect hebben op de woningwaarde, met een daling tot 2,6% binnen een straal van 1 kilometer. Per megawattuur (MWh) geproduceerde energie blijkt het verlies bij zonneparken hoger te zijn dan bij windmolens.” Afsluiting speedcollege: nog veel terrein te verkennen Droës sluit af met een vooruitblik op nader onderzoek. “Er is nog veel terrein om te verkennen. Bijvoorbeeld welke voordelen landeigenaren precies genieten door het plaatsen van windmolens op hun grond. Hoewel ze er geld voor ontvangen, blijft de precieze omvang van deze vergoeding onduidelijk. Een ander interessant punt is de mogelijkheid voor individuen om mede-eigenaar te worden van windmolens. Dit roept de vraag op naar het effect van deze participatie op verschillende aspecten.” Compenseren of niet? In een interactie met de vastgoedprofessionals in de zaal Droës de vraag op of huiseigenaren gecompenseerd moeten worden voor de mogelijke waardevermindering van hun woningen door de aanwezigheid van windmolens. De meningen hierover zijn verdeeld. Sommigen vinden compensatie redelijk en benadrukken de noodzaak van planschade en normering, terwijl anderen menen dat marktwerking zijn beloop moet hebben. Wat betreft de financiering van compensatie is het publiek unaniem: energiebedrijven moeten hiervoor opdraaien. Droës sluit af met het besef dat er geen eenduidige antwoorden zijn op deze complexe kwesties. Compensatie van huiseigenaren is voornamelijk een politieke afweging. Meer weten over de onderzoeksresultaten? Lees het volledige onderzoek van Martijn Droës.
