Alumnus André van Ree (MSRE 2019) werkt als zelfstandig vastgoedadviseur binnen zijn onderneming Vanree-comvast. Voor zijn afstudeerscriptie zette hij de tanden in de waarde van een koopoptie in een huurovereenkomst. Waarom dit onderwerp? "Dat heeft alles te maken met een taxatieopdracht waarin een huurcontract met daarin een koopoptie een rol speelde. Een collega die ook de MSRE-opleiding heeft gedaan, wees mij op de juridische complicaties van het al dan niet inroepen van een koopoptie. Toen ik voor mijn studie een essay moest schrijven, koos ik dit onderwerp. Nadat in het lesprogramma de reële optietheorie was behandeld, heb ik besloten het onderwerp uit te breiden en er mijn scriptie aan te wijden." Wat is het belang voor de vastgoedpraktijk? "Als je de jurisprudentie erop naslaat, zie je advocaten hiermee worstelen. Bijvoorbeeld wanneer een huurder een koopoptie heeft, de eigenaar verkoopt aan een derde en deze zich niet geroepen voelt de koopoptie na te komen. Rechters eisen dan dat de waarde van de koopoptie is opgenomen in de huurprijs – er moet sprake zijn van een tegenprestatie. Maar hoe bepaal je of aan die voorwaarde is voldaan? Op basis van mijn onderzoek kun je die berekening maken. Als de betaalde huur hoger is dan de economische huurwaarde van de kale ruimte, dan kan het verschil de tegenprestatie voor de koopoptie zijn. Met de reële optietheorie kun je nagaan of die tegenprestatie reëel is geweest. Het blijft best ingewikkeld, maar je kunt er in de praktijk wel mee uit de voeten." Wat heb je ontdekt? "Bedrijfsmakelaars houden weinig rekening met de waarde die een koopoptie vertegenwoordigt. Als een koopoptie ‘in the money’ komt, is het bingo voor de huurder. Dan moet je als makelaar de eigenaar goed hebben bijgestaan, anders loop je het risico dat je aansprakelijk wordt gesteld. Daarnaast blijkt dat het overgrote deel van de bedrijfsmakelaars in zijn argumentatie geen rekening houdt met de uitkomsten van de reële optietheorie." Hoe heb je dit onderzocht? "Aanvankelijk wilde ik een hele stapel huurcontracten met koopoptie analyseren, maar hoe vind je er voldoende? Toen heb ik besloten bedrijfsmakelaars een casus voor te leggen en op basis van hun antwoorden onder meer te kijken of de reële optietheorie deugt. Het gemiddelde van de optiepremies die respondenten noemden, week slechts enkele duizenden euro’s af van de theoretische waarde. Maar het verschil tussen de genoemde waarden was groot." Wat heb je verder ontdekt? "De meest ervaren bedrijfsmakelaars schatten gemiddeld de waarde van de koopoptie het laagst in, relatief onervaren makelaars noemden waarden die de theoretische waarde beter benaderden. Mogelijk hebben de ervaren adviseurs in de praktijk een referentiekader ontwikkeld waarin aan een koopoptie ten onrechte een lage waarde wordt toegekend. Ook blijkt dat ruim driekwart van de makelaars die optreden voor een huurder er niet voor kiest de optiepremie te verdisconteren in de periodieke huursom. Door een andere keuze te maken, loopt de huurder de kans dat hij of zij met zijn koopoptie buiten spel komt te staan." Hoe helpt de MSRE jou in de praktijk? "Ik heb enorm veel aan de opleiding gehad en merk dat de MSRE-titel in de markt wordt gewaardeerd. Ik kijk heel positief terug op mijn studieperiode, er heerst een goede sfeer binnen de school."
