Toen directeur Driss Arab van projectontwikkelaar Ryse in 2015 werd benaderd over de herontwikkeling van de Haagse V&D-locatie, trof hij een pand aan met “een gribusgevel en een onderdoorgang naar een stoffige opslagruimte”. Nu wordt de laatste hand gelegd aan een bruisende campus waar nog dit jaar dagelijks duizenden studenten zullen studeren. “We hebben het gebouw opnieuw uitgevonden door functies te combineren die elkaar versterken.” De opdracht kwam oorspronkelijk van eigenaar IEF Capital, die in die tijd meerdere V&D-panden in bezit had. Maar nog voordat de plannen concreet waren, begon het te rommelen bij de winkelketen. “Je kunt je voorstellen wat er bij een belegger gebeurt als je grootste huurder op de rand van faillissement staat”, vertelt Arab. Wat volgde was een intensief traject van herontwikkelen, zonder zekerheid over nieuwe huurders. “We bedachten scenario op scenario, van Hudson’s Bay tot Decathlon en Stradivarius – allemaal met hun eigen planning en eisen.” De aanpak van Ryse was rigoureus. Terwijl de plint werd verbouwd voor retail, werd tegelijkertijd gewerkt aan de gevel en asbestsanering. “Er kwam dubbel zoveel asbest uit als we vooraf hadden ingeschat”, zegt Arab. En ondanks de ambitieuze planning van Hudson’s Bay om in 2017 tien winkels tegelijk te openen, bleek later dat deze investering niet rendeerde: de Canadese warenhuisketen viel alsnog om. “Dan zit je ineens met een halfleeg gebouw waar je alles aan gedaan hebt om het gevuld te krijgen.” Toekomstbestendige invulling In plaats van te blijven hangen in teleurstelling, schakelde het team van Ryse door. Het ging op zoek naar een structurele, toekomstbestendige invulling van het gebouw. “Een binnenstad functioneert pas echt goed als functies met elkaar verweven zijn”, stelt Arab. Die visie leidde uiteindelijk tot een samenwerking met de Universiteit Leiden, TU Delft, de Open Universiteit en het LUMC. “We hebben het getransformeerd tot een academisch ecosysteem, midden in de stad.” De universiteit was bereid concessies te doen, bijvoorbeeld qua kolomindeling, in ruil voor een centrale en levendige locatie. Arab is trots op het resultaat: “Wie hier naar binnen loopt, denkt: hier ga ik straks college lopen – en daarna de stad in voor een biertje.” Voor belegger CBRE IM, die de winkelportefeuille van IEF Capital kocht, was het ook een schot in de roos: dertig jaar huurzekerheid en dagelijks vierduizend passanten zonder auto. “Ze kopen niet allemaal iets bij Zara om de hoek, maar je verdient het op de rest.” Uitnodigende natuurstenen entree Wat resteert is de afwerking, maar de visie staat als een huis. Met een verdubbelde fietsenstalling, een uitnodigende natuurstenen entree en een dakterras met zicht op de Tweede Kamer wordt de campus een levendige trekpleister. “Dit gebouw is straks achttien uur per dag open. Dat zorgt voor reuring, veiligheid én een nieuwe betekenis voor wat ooit een standaard warenhuis was.” Lees meer en bekijk hier alle foto's van de rondleiding.
